Les grandes tendances mondiales, telles que l’urbanisation rapide et les changements démographiques, vont favoriser, au cours des cinq prochaines années, les opportunités de croissance dans le secteur immobilier sur l’ensemble du continent africain. « Le rythme des changements dans le monde s’accélère, au fur et à mesure des transitions successives connues sous le nom de grandes tendances mondiales, qui transforment la manière dont le monde des affaires et la société opèrent », indique Ilse French, responsable du secteur immobilier pour PwC Africa.
« Les investisseurs du monde entier découvrent chaque jour davantage le potentiel de croissance de l’Afrique, notamment son avantage démographique considérable. Croissance économique, amélioration de la stabilité politique et investissements continus dans l’infrastructure sont autant de facteurs qui ouvrent la porte à des marchés autrefois inaccessibles », ajoute Ilse French.
Deux publications récentes de PwC examinent les moteurs de la croissance du secteur immobilier en Afrique et soulignent les tendances existantes et émergentes de ce secteur qui donnent forme à l’« opportunité africaine » pour les investisseurs.
La première publication de PwC, intitulée Real Estate: Building the future of Africa (Le secteur immobilier : fondement de l’avenir de l’Afrique), examine l’impact des grandes tendances mondiales sur le continent africain. L’objectif du rapport est de fournir une évaluation de l’état actuel du secteur immobilier sur l’ensemble du continent africain et de démontrer comment les grandes tendances favoriseront les opportunités de croissance sur des marchés africains clés.
Le rapport analyse aussi le marché de l’immobilier dans dix pays d’Afrique subsaharienne (ASS). Ces profils de pays révèlent les influences locales, régionales et mondiales agissant sur les marchés de l’immobilier des différents pays, illustrant comment les effets de ces tendances sont ressentis au niveau national.
Le rapport montre que les opportunités à travers le continent africain sont considérables et couvrent tous les secteurs. Sur la plupart des marchés, la demande en espaces commerciaux, administratifs et industriels de qualité continue à dépasser l’offre, au fur et à mesure que les locataires locaux et internationaux répondent aux nouvelles opportunités économiques. Le manque considérable de biens immobiliers résidentiels qui frappe l’ensemble du continent engendrera des investissements privés à grande échelle.
L’absence de fonds locaux pour les projets d’infrastructure servira en outre de tremplin à l’établissement de nouveaux partenariats privés avec le secteur public. L’évolution des tendances démographiques et les changements de comportement des consommateurs entraîneront probablement également une demande considérable en biens immobiliers, nouveaux et différents, d’ici 2020 et au-delà. D’après le rapport, nous assisterons également à l’arrivée d’investisseurs plus spécialisés sur le marché. Des prévisions de 20 % de retours annuels nets sur les investissements pratiqués dans les centres commerciaux, les immeubles de bureaux ou les complexes industriels dans les pays de l’ensemble du continent ne cessent d’attirer de nouveaux investisseurs.
Parmi d’autres conclusions, le rapport PwC met en évidence les huit moteurs de croissance suivants :
1. La population jeune d’Afrique favorisera la demande en biens immobiliers ainsi qu’en biens immobiliers de différents types. L’urbanisation se poursuivra à travers le continent africain, s’accompagnant de l’expansion des villes existantes et de la naissance de nouvelles villes.
2. L’industrialisation se poursuivra également sur l’ensemble du continent africain et s’accompagnera d’une croissance rapide du secteur de la vente au détail.
3. L’exportation de ressources naturelles et l’agriculture demeureront les sources principales de la croissance économique, mais exposeront certains pays à des risques accrus.
4. Les déficits en termes d’infrastructure créeront des opportunités d’investissement.
5. L’influence des politiques gouvernementales et de la législation sur les décisions d’investissement augmentera, tandis que les partenariats locaux ne cesseront de prendre de l’importance.
6. Les progrès continus enregistrés en termes de fonds de pension, de bourse des valeurs et de régimes bancaires faciliteront les investissements et le nombre croissant d’investisseurs favorisera la demande en opportunités d’investissement dans l’immobilier.
7. La technologie aura un impact sur les pratiques commerciales et du secteur de la construction, ainsi que sur le comportement des consommateurs.
8. La durabilité deviendra une partie intégrante des exigences posées à la conception des bâtiments et par les locataires, dans un contexte marqué par l’évolution de la conception des villes et des pratiques de construction dans les pays les plus ambitieux du continent africain.
L’analyse de ces moteurs de croissance ne doit pas masquer les facteurs de risques spécifiques sous-jacents au développement du continent africain. Il s’agit notamment de l’impact de l’instabilité politique et des fluctuations des politiques gouvernementales, de la complexité des régimes juridiques, de la volatilité des devises locales, des calendriers des investissements et des restrictions posées aux éventuelles stratégies de sortie. Malgré ces risques, les investisseurs et promoteurs immobiliers ne cessent de voir dans le marché africain une opportunité exceptionnelle.
« Il serait facile de sous-estimer l’impact des grandes tendances mondiales sur l’Afrique », indique Ilse French. « Car finalement, les marchés de l’immobilier en Afrique ont généralement été en retard par rapport à ceux des pays développés et de nombreuses économies en développement. Mesurés aux standards internationaux, les niveaux d’investissement en biens immobiliers en Afrique sont faibles et l’exploitation des opportunités potentielles se heurte à des défis de taille.
Notre enquête suggère cependant que l’impact des grandes tendances mondiales sur l’Afrique sera considérable. Il créera une gamme variée d’opportunités pour le secteur immobilier africain ; des opportunités qui souvent diffèrent de celles qu’offrent les marchés plus développés. »
L’impact mondial de ces tendances est confirmé par les conclusions d’un second rapport, intitulé Global Emerging Trends in Real Estate® 2015 (Tendances mondiales émergentes du secteur immobilier, 2015), qui constitue une prévision annuelle du climat des investissements immobiliers au niveau mondial et qui est publié conjointement par Urban Land Institute (ULI) et par PwC.
En se basant sur les avis d’investisseurs mondiaux majeurs en biens immobiliers, ce rapport met en évidence plusieurs grandes tendances affectant les marchés d’un bout à l’autre de la planète, chacune d’elles entraînant des répercussions sur le développement et les investissements : augmentation de l’urbanisation (la majorité de la population mondiale vit de nos jours dans des agglomérations urbaines), évolutions démographiques et sociales (y compris l’augmentation considérable du nombre de personnes d’un certain âge et de personnes âgées), progrès technologiques, essor du pouvoir économique sur les marchés émergents (dû essentiellement à l’accroissement de la classe moyenne) et changement climatique.
« Sur de nombreux marchés à travers le monde, les opportunités immobilières sont la cible de capitaux considérables », explique Kees Hage, responsable du secteur immobilier mondial auprès de PwC. « La recherche de meilleurs rendements a poussé certains investisseurs à se tourner vers les marchés en développement et les marchés secondaires, les exposant ainsi à des risques accrus. Les investisseurs doivent cependant trouver un juste équilibre entre la nécessité de déployer leurs capitaux et la capacité à obtenir des retours satisfaisants, et ce, à une époque où les conditions économiques à travers le monde divergent de manière notable.
« Les investisseurs immobiliers doivent tenir compte d’un grand nombre de difficultés avant de prendre des décisions en matière d’investissement. Ce qui est certain, c’est qu’ils devront probablement à l’avenir aborder ces décisions d’une manière totalement différente.
Plus que jamais, les capitaux devront éventuellement être alloués à une gamme plus vaste de types de biens, qu’il s’agisse de logements pour personnes âgées ou pour étudiants, de centres de données ou d’espaces de stockage en libre-service. »
En outre l’Afrique est pour la première fois incluse dans le rapport. Le rapport fournit des informations sur le secteur immobilier africain actuel, en mettant l’accent sur les marchés clés par une série d’entretiens avec des acteurs majeurs du secteur, au cours desquels ces derniers ont pu exprimer leurs opinions et leurs prévisions en matière d’investissements.
Ces entretiens font apparaître quelques thèmes essentiels, parmi lesquels :
• Le secteur immobilier coté en Afrique – Les personnes interrogées ont indiqué que le secteur immobilier coté en Afrique du Sud a révélé un excellent rendement, avec des retours totaux de 26,6 %. Le secteur coté en Afrique du Sud a enregistré une croissance considérable et présente aujourd’hui une capitalisation boursière d’un peu plus de 350 milliards de rands, après une progression résultant d’un afflux de capitaux survenu suite à l’introduction en 2013 de la législation sur les sociétés d’investissement immobilier cotées (Real estate investment trust, REIT). La valeur du secteur immobilier coté d’Afrique du Sud se rapproche désormais de celles des secteurs correspondants de Singapour et de Hong Kong. Cependant, le nombre de sociétés d’investissement immobilier cotées disposant de liquidités suffisantes pour attirer des investissements étrangers est limité, tandis que le marché immobilier non coté est dominé par les institutions sud-africaines.
• Les défis que représentent les investissements en Afrique – Les personnes interrogées ont indiqué que la taille des investissements disponibles peut ne pas correspondre aux demandes des gros investisseurs institutionnels, qui requièrent des investissements considérables pour entrer sur le marché. Des investissements compris entre 20 et 30 millions de dollars sont fréquents et offrent des opportunités pour des investisseurs à la recherche de retours élevés pour ce niveau d’investissement, tels que les « family offices » en Europe. Les personnes interrogées ont également souligné le risque notable des développements et les calendriers dont il faut tenir compte lors de tout investissement en Afrique.
•  Les finances en Afrique – Le financement n’est pas considéré comme un problème en Afrique du Sud. En revanche, les personnes interrogées ont indiqué que le financement est source de difficultés pour les investisseurs dans d’autres pays d’Afrique. Sur le reste du continent, le marché financier se trouve entre les mains d’un petit nombre d’institutions financières qui requièrent une participation pouvant atteindre 50 % pour assurer le financement de développements. Cette situation offre aux créanciers étrangers la possibilité d’entrer sur le marché en soutien aux promoteurs et investisseurs régionaux.
• L’impact des grandes tendances sur l’Afrique – Les tendances observées par les personnes interrogées sont entre autres l’impact continu de l’urbanisation, qui s’accompagne, en Afrique du Sud, de la marginalisation de certaines petites agglomérations résultant de l’expansion de vastes zones métropolitaines. Les promoteurs font preuve de prudence quant aux dimensions et au nombre de projets de développement de commerce au détail sur le court terme, respectant des périodes de planification quinquennales qui laissent aux consommateurs le temps d’adapter leurs habitudes d’achat à l’offre croissante.
« Alors que les investisseurs immobiliers du monde entier font face au défi de trouver des valeurs et des retours dans un environnement caractérisé par une surtarification des biens immobiliers stratégiques sur pratiquement l’ensemble des marchés, l’Afrique fait l’objet d’un intérêt croissant », précise Ilse French. « Nous pensons que le secteur immobilier africain recèle des potentiels de croissance uniques, ainsi que les deux rapports publiés par PwC le mettent en évidence. »
